Chi vuol vendere casa deve fissare dall’inizio un prezzo congruo, non può partire dalla luna per arrivare alla terra

18 marzo 2014  (fonte Idealista)

La difficile congiuntura economica, la prudenza delle banche nell’erogare il credito e i valori ancora distanti dalle attese dei potenziali acquirenti bloccano un mercato immobiliare, che rischia di non ricevere l’impulso sperato dal piano casa del governo. a dirlo è il direttore generale di nomisma, luca dondi, che intervistato da idealista news, sottolinea l’importanza per chi vuol vendere un’abitazione  di fissare fin dall’inizio un prezzo congruo, “non si può partire dalla luna per arrivare alla terra” domanda. nel 2013 si sono compravendute 403mila case, abbiamo toccato il fondo? risposta. anche se alla fine dello scorso anno dicevamo esattamente la stessa cosa, credo che sia difficile pensare a un dato peggiore. non ci aspettavamo un saldo diverso per il 2013 (parlavamo di 407mila compravendite), ma sì che nel quarto trimestre ci fosse un miglioramento d. la gente per comprare casa ha preferito aspettare il 2014 e le modifiche delle imposte sulla compravendita? r.  credo che l’imposizione fiscale sia un fattore marginale rispetto a una situazione globale molto più complessa. inoltre l’imposizione fiscale che ha un’influenza sull’acquisto per investimento, ne ha poca sull’acquisto per utilizzo diretto d.quali sono i fattori che spiegano la situazione attuale del mercato e le possibile vie d’uscita? r. la situazione è riconducibile a tre dinamiche che agiscono tanto sul settore che sul sistema paese. da una parte la ripresa economica che influisce sulla capacità di spesa delle famiglie, la percezione della rischiosità del prestito alle famiglie che rende prudenti le banche nella concessione del credito e il deprezzamento degli immobili d.le banche ritorneranno ad erogare? r. le banche hanno allentano lievemente la stretta del credito, ma sono ancora molto prudenti. sulla loro azione influisce anche la politica di vigilanza italiana e europea. nel 2006, il mercato del credito muoveva 60-63 miliardi, nel 2013 siamo intorno ai 24-25 miliardi, anche nel 2014 la situazione potrà migliorare, ma non di molto. non torneremo più al credito facile d.le misure messe in campo dal governo potranno dare nuovo slancio al settore? r. credo che avranno un effetto abbastanza limitato.  questo anche perché si è deciso di intervenire su un numero eccessivo di capitoli, quando si doveva fare delle scelte. alcune delle decisioni prese poi sono abbastanza discutibili, come il piano di parziale alienazione dell’edilizia pubblica perché gli immobili  pubblici, anche se difficile gestione, andrebbero comunque tutelati. invece si darà la possibilità a chi non ha più i requisiti di acquisirne la proprietà d. e la riduzione della cedolare secca? r. un ragionamento analogo si può fare per la cedolare secca, la riuscita di questo canale dipenderà dalla bontà degli accordi territoriali. a bologna dove gli accordi sono eccellenti,  ad esempio, questo potrà spingere l’offerta a optare per il canone concordato. situazione opposta a milano, dove, i canoni concordati sono troppo bassi e il taglio fiscale della cedolare non è sufficiente a spingere i proprietari a sceglierli. non bisogna dimenticare, inoltre, che è un regime alquanto contraddittorio, dove, da una parte si taglia la pressione fiscale e dall’altra si da ai comuni la possibilità di aumentare l’imu sugli immobili dati in locazione in tutto il piano casa manca una visione complessiva d’insieme, ma ci sono tanti interventi fatti per gratificare le piccole lobby d. quali sarebbero stati le scelte giuste da fare? r. sicuramente quella di concentrare le risorse disponibili nella riqualificazione e nell’edilizia residenziale, nonché sul rifinanziamento del fondo sociale per l’affitto d.solo il 38% delle abitazioni sono acquistate con il ricorso al mutuo: come in passato si tornerà a comprare casa grazie ai risparmi? r. anche se i dati diffusi dall’agenzia delle entrate sono perfettibili, perché si considerano solo le istituzioni di mutuo consensuale all’acquisto, sicuramente oggi come in passato il credito concesso dalle banche non è l’unica, né la più importante risorsa per acquistare un’abitazione. entrano in gioco due fattori importanti: il ricorso al risparmio personale e il sostegno della rete familiare interpersonale d.cosa deve fare oggi chi vuol vendere casa? r. sicuramente deve avere pazienza e fissare fin da subito un prezzo congruo. con un’offerta così ampia e sproporzionata alla domanda non c’è tempo per ribassi in sede di trattativa. non si può partire dalla luna per arrivare alla terra d. le tecniche di vendita devono adeguarsi ai tempi? r. bisogna avere un sistema di offerta adeguato ai tempi, anche attraverso l’utilizzo dei giusti sistemi informatici. ma più che altro bisogna essere “trasparenti” negli annunci, far vedere le case come sono realmente, tutto il resto viene scartato a priori.  bisogna affidarsi a operatori specializzati, che non speculino su una domanda che oggi non c’è d. quanto dovrebbero scendere i prezzi per trovare un equilibrio tra acquirenti e venditori? r. è difficile trovare l’equilibrio giusto, tanto maggiore sarà la ripresa economica tanto minore dovrà essere la flessione dei prezzi per raggiungere l’equilibrio tra venditori e acquirenti. per il prossimo biennio non si prevede, inoltre, un’accentuazione, semmai un’attenuazione del calo dei prezzi d. cosa vi aspettate in termini di prezzi e compravendite nell’immediato futuro? r. nel prossimo biennio ci sarà una flessione dei prezzi intorno al 6, 7%, nel 2014 sarà del 3,4%. per quanto riguarda le compravendite, presumibilmente chiuderemo il 2014 intorno ai 430-440mila compravendite. ma non raggiungeremo mail il numero di transazioni del 2006-2007, neanche i figli dei nostri figli assisteranno a uno scenario simile

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Il mercato europeo della casa verso la ripresa

Il mercato della casa in Europa si avvia lentamente verso la ripresa e i prezzi delle abitazioni in numerosi Paesi europei cominceranno a stabilizzarsi. Sono queste, in sintesi, le previsioni di Standard & Poor’s nell’ultimo Rapporto sul mercato abitativo appena reso noto. Solo ieri i dati Eurostat sul mercato immobiliare residenziale del Vecchio continente certificavano un risveglio dovuto al lieve miglioramento della situazione economica generale. Il report Standard & Poor’s precisa però che sono lontani dalla ripresa i mercati più toccati dalla depressione come Spagna e Paesi Bassi. Nel quadro generale emerge un miglioramento di attese per l’Italia. L’agenzia di rating ritiene che nel nostro Paese i prezzi delle case continueranno a scendere nel 2014 ma solo dell’1% (dopo i cali del 5% nel 2013 e del 5,2% del 2012), una previsione migliore del -2% atteso in precedenza per l’anno in corso. Solo nel 2015 si potrà parlare di ripresa con un rialzo delle quotazioni che si concretizzerà in un +1%. La ripresa più consistente si sta verificando oggi in Gran Bretagna. In primis a Londra dove i prezzi sono sotto pressione tanto da accendere qualche timore dello scoppio di una bolla del mattone, dicono operatori di mercato. Nel Paese, dove si sta assistendo a una sensibile crescita del mercato grazie agli incentivi del Governo e ai bassi tassi di interesse, i prezzi nominali delle abitazioni sono cresciuti del 4% nel 2013 e cresceranno del 5% all’anno nel 2014 e nel 2015. In Germania i valori delle abitazioni secondo S&P “fluttueranno coerentemente con l’andamento di questa economia migliore della media europea”.  In Spagna, spiega il rapporto, dove i prezzi hanno subito il maggiore crollo, la discesa rallenterà quest’anno grazie a migliori condizioni economiche e al ritorno degli investitori internazionali: le previsioni indicano un calo del 2% nel 2014 dopo uno previsto per il 2013 del 5%. Eurostat registrava, invece, una ripresa dei prezzi dello 0,8% nel terzo trimestre 2013 sui tre mesi precedenti.  In Francia il mercato scenderà ancora quest’anno del 3%, ma nel 2015 crescerà del 2%.

Fonte casa24

Addio certificazione: l’ape è il nuovo attestato energetico di un immobile

A soli 18 mesi dal suo ingresso sulla scena immobiliare la certificazione energetica degli edifici (ace) va in pensione. al suo posto arriva l’ape, attestato di prestazione energetica, istituito dal decreto legge 63/2013 e pubblicato in gazzetta ufficiale il 6 giugno. l’ape è obbligatorio per gli edifici di nuova costruzione, per quelli ristrutturati in modo sostanziale e per tutti gli immobili in vendita o in affitto l’italia recepisce in questo modo pienamente la direttiva europea 2010/31/ue, visto che con la precedente legge si era prodotto un quadro normativo parziale, oggetto già di multa da parte delle autorità europee. attualmente si va infatti da un estremo all’altro, con regioni come la lombardia che applicano delle multe a chi non dichiara l’ace, che contiene la classe, e l’ipe (indice di prestazione energetica, corrisponde al consumo espresso in kw/h) negli annunci, e altre che non hanno legiferato affatto

cosa cambia:

1. nuove costruzioni e ristrutturazioni

per tutti gli immobili nuovi e per quelli che sono stati ristrutturati scatta l’obbligo dell’ape. nel caso di questi ultimi si mantiene come soglia limite quei lavori che abbiano insistito su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio. è il caso dei rifacimenti di pareti esterne, intonaci esterni, tetti o impermeabilizzazioni delle coperture. rientrano sia i lavori di ristrutturazione straordinaria e ordinaria

2. annunci immobiliari

tutti gli annunci di immobili in  vendita e in affitto devono riportare l’indice di prestazione energetica (ipe) e la classe energetica corrispondente, nella consueta scala che va da g (la peggiore) ad a+. in fase di contrattazione l’ape dovrà essere resa nota, mentre andrà poi allegata ai contratti di locazione o agli atti di compravendita

3. quanto vale l’ape

la durata è di 10 anni, sempre che non siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazioni che richiedano il rifacimento dell’attestato

4. sanzioni

e qui scatta la mazzata, perché le multe per mancata redazione dell’ape nei casi prima indicati (vendita, locazione, ristrutturazione) possono arrivare anche a 18mila euro, da un minimo di 300 euro. ecco le sanzioni possibili

– per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edifcio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la  multa va da 3.000 a 18.000 euro

– per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari in vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro

– nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro

– in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro

– il professionista che redige l’attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro

5. decadimento forzoso

gli edifici o le unità immobiliari che non rispettino il calendario dei controlli obbligatori dell’efficienza energetica degli impianti termici vedranno decadere l’attestato il 31 dicembre dell’anno successivo rispetto alla scadenza non rispettata

6. cosa faccio se ho già l’ace

niente panico, sarà valida fino al suo decadimento naturale, a meno che non si facciano dei lavori di ristrutturazione

7. quando entra in vigore

fino a che il governo non emanerà il decreto attuativo tutto resta sospeso e nella fase transitoria valgono le norme sull’ace, sebbene i nuovi certificati avrenno già il nuovo nome

Fonte: idealista.it 

In Spagna buoni segnali per il mercato immobiliare

Se la crisi del mercato immobiliare italiano è stata, e ancora è molto brutta, quella vissuta dagli operatori del settore spagnolo ha assunto toni che sarebbe eufemistico definire drammatici.

Ecco perché assume una valenza importante la notizia diffusa in questi giorni di un primo timido, ma comunque incoraggiante segnale positivio nei dati legati alle compravendite iberiche. Secondo quanto riportato dall’agenzia di stampa ANSA, per la prima volta negli ultimi tre anni il prezzo delle abitazioni spagnole ha fatto registrare un piccolo incremento che, nel terzo trimestre del 2013, è stato pari allo 0,7% a livello nazionale. A monitorare la situazione del mattone spagnolo è, come in Italia, l’Istituto Nazionale di Statistica, o INE, equivalente del nostro ISTAT, che ha tenuto a precisare anche altri dati i quali, sommati fra di loro, possono finalmente dare una luce di speranza alle migliaia di professionisti interessati al mercato immobiliare spagnolo.

Se si scorrono a ritroso i dati registrati negli ultimi trimesti in Spagna, in realtà si può capire come la ripresa fosse prevedibile, o forse addirittura già cominciata, nel secondo trimestre 2013; da aprile a giugno 2013 il calo dei prezzi delle case era stato in effetti alquanto contenuto, addirittura inferiore all’1%, ottima notizia dal momento che anche solo nei primi tre mesi del 2013 il deprezzamento degli immobili spagnoli era stato, in media, del 6,6%.

Per quello che riguarda il trimestre luglio-settembre 2013, il dato positivo è valido tanto per gli immobili di nuova costruzione, il cui valore è cresciuto del 2,3%, sia per quelli già esistenti (0,1%). Ora bisogna sperare che il trend continui e si riesca, in questo modo, anche a risollevare il dato interannuale, per ora ancora pesantemente negativo (-7,9%).

tratto da news immobiliare.it

La parziale ripresa del mercato immobiliare in Piemonte nel secondo trimestre 2013, non segna il punto di svolta del mercato immobiliare

Il Centro Studi di Casa.it, il portale immobiliare n.1 in Italia,  prosegue le sue analisi dedicate all’andamento del mercato immobiliare residenziale nelle regioni italiane che, in questa occasione, si concentra sul Piemonte.

Nel secondo trimestre 2013 (aprile-giugno), secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite nelle province di Torino (+24,2%), Novara (+17,4%) e Alessandria (+13,2%) registrano segni di vivacità nel mercato rispetto al primo trimestre dell’anno, mentre i capoluoghi che registrano le migliori performance sono Torino (+20,4%) e Alessandria (+14,5%).

I segnali parzialmente positivi sarebbero dovuti alla “fase calante” dei prezzi degli immobili che ha ridotto il divario tra domanda e offerta.

Tuttavia, i dati, all’apparenza positivi, segnano in realtà un nuovo calo se confrontati con quelli del primo semestre 2012: se nella Provincia di  Biella la flessione è stata tutto sommato contenuta (-1,6%), sono le Provincie di Cuneo (-13,4%), Verbania (-12,9%), Asti (-11,4%) e Alessandria ( -11,1%) a registrare le performance peggiori. Gli unici comuni che hanno registrato numeri positivi sono Verbania (+1,0%) e Vercelli (+3,6%), tutti gli altri riportano un segno meno.

A Torino, il terzo trimestre di quest’anno (unico dato disponibile ad oggi fra i capoluoghi piemontesi) si è chiuso con un numero di compravendite sotto le 2.000 unità, dato peggiore degli ultimi 21 mesi. Anche nella provincia torinese le 4.502 abitazioni scambiate sono il numero più basso degli ultimi 7 trimestri.

Per quanto riguarda i prezzi, Torino si conferma  il comune con i prezzi più alti sia di offerta  sia di domanda (sopra i 2600 euro/mq), seguito da Cuneo (2400 euro/mq), Verbania e Asti (sopra i 1800 euro/mq). Al contrario, Biella è il capoluogo con i valori più bassi (meno di 1300/mq). 

In quasi tutti i comuni i prezzi, tra gennaio e settembre 2013, hanno registrato dei cali, ad esempio -8% ad Alessandria, -6,6% a Cuneo, -5,3% a Novara e -5,0% a Vercelli . A Torino,Asti e Biella, il calo dei prezzi al mq oscilla tra il – 4,3% e il 2,2%,mentre solo a Verbania i prezzi rimangono invariati. 

“Un aspetto da evidenziare è la differenza, in alcuni casi molto marcata, tra i prezzi di offerta e di domanda, che probabilmente contribuiscono a rallentare il mercato in un momento già di per sé difficoltoso. Torino ha registrato nel terzo trimestre il dato peggiore degli ultimi 21 mesi con un numero di compravendite sotto le 2.000 unità e anche la Provincia ha registrato il numero di compravendite più basso degli ultimi 7 trimestri” dichiara Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it.

“la differenza media di prezzo tra chi vende e chi intende acquistare è di 300 euro/mq, ciò significa che tra venditore e acquirente può esistere una discrepanza di 30.000 Euro nel caso di un appartamento di 100 mq.”

La differenza tra i prezzi di offerta e di domanda a Asti è ancora più rilevante e ammonta a 400 euro/mq, mentre a Vercelli è di appena 100 euro/mq.

Per quanto riguarda i tagli più richiesti è il trilocale la tipologia di immobile sul quale si concentra la maggior parte della domanda, seguito in genere dal bilocale tranne a Asti, Novara, Verbania e Vercelli dove chi cerca casa predilige il trilocale e il quadrilocale.

Legge di stabilità, nel 2014 bonus fiscale del 65% per il risparmio energetico e del 50% per le ristrutturazioni

con la legge di stabilità si è dato il via libera alla proroga fino al 31 dicembre 2014 per usufruire al 65% dei cosiddetti “ecobonus“, l’agevolazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica, e al 50% della detrazione per le ristrutturazioni edilizie e l’acquisto di mobili (la cui spesa non può essere superiore a quella per i lavori di ristrutturazione a cui deve essere collegata)

nel dettaglio, sono state prorogate al 31 dicembre 2014:
– la detrazione al 65% per gli interventi di riqualificazione energetica, quindi interventi che aumentano il livello di efficienza energetica di edifici esistenti di qualunque categoria catastale (per il 2015 è prevista una detrazione del 50%);
– la detrazione al 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (in base a quanto previsto dall’articolo 3 del dpr 380/2001, testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), fino a una spesa di 96mila euro per unità immobiliare (per il 2015 è prevista una detrazione del 40%);
– la detrazione al 65% per gli interventi sismici (per il 2015 è prevista una detrazione del 50%)

ecobonus, chi può beneficiare della detrazione: tutti i contribuenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento per la riqualificazione energetica

ristrutturazioni edilizie, chi può beneficiare della detrazione: il proprietario o il nudo proprietario; il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); l’inquilino o il comodatario; i soci di cooperative divise, indivise e di società semplici; gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce; il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, a patto che spese e bonifici risultino intestati a lui

tratto da idealista.it

Cos’è successo e cosa accadrà nel mercato del mattone

La fine dell’anno, si sa, porta con sé il bisogno di fare il punto, per capire cos’è successo di veramente importante e quali sono i punti fermi da cui partire per l’anno venturo. Anche il mercato immobiliare non fa eccezione: proviamo quindi a capire cos’è successo di davvero importante al settore e che prospettive ci sono per il 2014.

Il 2013 tra mutui e compravendite

Il 2013 è l’anno del “bicchiere mezzo pieno” per il mercato immobiliare: la crisi c’è stata, i numeri delle erogazioni hanno continuato a tenere il segno meno, nessuna bella notizia è arrivata dalle banche. Eppure, rispetto al 2012, la situazione sembra aver preso una piega migliore: perlomeno, il trend fortemente negativo con cui abbiamo convissuto in questi anni sembra essersi interrotto. Di questa idea quasi tutti gli operatori del settore, anche se ognuno, ovviamente, è pronto a darne una diversa interpretazione. L’ultima nota dell’Agenzia delle Entrate (relativa al terzo trimestre dell’anno), ad esempio, ha notato una decelerazione dei tassi negativi, fermi ora al -6,6% rispetto al 2012. Nel trimestre le compravendite del residenziale sono state all’incirca 91 mila (-5,1% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno), cosa che ci fa pensare che l’anno si chiuderà con poco più di 400mila compravendite nel corso dell’anno, circa l’8% in meno rispetto al 2012.

Anche per i mutui, il discorso è simile: la scelta di molte banche di rendere meno drastici i criteri per la concessione, unita ad offerte ad hoc per i più giovani (anche precari) ha perlomeno dato nuova linfa alla domanda di finanziamento, che da giugno in poi ha ripreso a crescere.